갈아타기에 대한 생각(feat. 부린이)

기술과 문명의 발전으로 다양한 투자 상품이 생겨났지만, 그래도 전통적이면서 많은 사람이 투자하는 상품은 주식, 채권, 원자재, 부동산으로 볼 수 있다.

그 중 레버리지를 크게 사용할 수 있어 자산 증식 효과가 높은 자산은 부동산이다.

다른 자산과 달리 필수재의 역할도 있기 때문에 부동산은 대출받기가 용이하고, 따라서 레버리지 효과도 큰 편이다.

부동산이 대출받기 가장 용이한 편이다.(출처: 이코노미뉴스)

그렇기에 많은 사람들이 다주택자가 되기 위해 투자 공부를 하고 투자를 진행한다.

하지만 근래 몇 년동안 정부에서 부동산 규제를 강하게 하면서 다주택자로 투자하기 쉽지 않은 상황이 됐고, 환경이 바뀌자 소위 똘똘한 한 채가 대세가 되었다.

굳이 이렇게까지 하지 않더라도 1주택을 유지하면서 부동산으로 자산을 늘리는 효과로써 부동산 갈아타기는 잘 알려진 방법이다.

당장 부족한 자본으로 하급지의 부동산을 매수한 뒤, 기존의 지역보다 상급지의 부동산 가격이 하락해서 간극이 좁아졌을 때 매매를 통해 부동산을 바꾸는 방식이다.

특히 최근과 같은 하락장에서 부동산 갈아타기가 많이 일어나는데, 상급지일수록 높은 가격으로 인해 하락폭이 더 클 수 있기 때문이다.

같은 -10%라도 3억이면 2.7억이 되지만 5억이면 4.5억이 되어서 두 가격의 차이는 기존 2억에서 1.8억이 된다.

그러면 일반 시장에 비해 상급지로 올라갈 여력이 생기기 때문에 이럴 때 부동산을 바꾸게 되는 것이다.

그 이후 상승장이 된다면 마찬가지로 같은 상승률이더라도 상급지의 가격 상승폭이 더 크기 때문에 자산 증식 효과가 더욱 커지는 것이다.

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게다가 1주택자는 양도세도 일정 금액 이하에 대해서는 비과세이기 때문에 세금 부담도 거의 없다.

최소한 2년 이상 보유해야하지만, 1주택자는 보통 해당 부동산에 거주하는 사람이기 때문에 크게 문제될 것은 없다.

물론 나처럼 예외 케이스도 있긴 하지만 말이다.

1주택 양도세에 대한 내용(출처: 동아일보)

거기다 갈아타기 위한 일시적 2주택자는 1주택에 준하는 기준으로 보기 때문에 갈아타는데 큰 부담이 없다.

그렇기에 지금 듣고 있는 부동산 강의에서도 갈아타기의 중요성을 이야기하고 있다.

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그런데 개인적으로 갈아타기에 대해 한 가지 의문이 드는 것이 있다.

갈아타기를 통해 자산이 늘어나는 것은 이해가 되는데, 거의 모든 자산이 부동산에만 묶이게 된다는 것이 문제라고 생각한다.

소위 말하는 깔고 앉은 돈이 엄청나게 많아지는 것이다.

예전에 봤던 신문도 이와 비슷한 것이었다.

24년 10월에 작성된 해당 내용의 기사(출처: 조선일보)

8억의 아파트가 있지만 그야말로 평가 자산일 뿐 나에게 들어오는 현금이 없어 궁핍하게 살다가 안타까운 결말을 맞이했다는 내용이다.

갈아타기를 통해 자산이 상승하기는 하지만, 그건 팔지 않은 주식과 마찬가지가 아닐까 싶다.

예를 들어 200만원 월급쟁이인 내가 5억에 산 아파트가 10억이 됐다면, 나는 그야말로 앉아서 5억을 번 셈이다.

하지만 내가 매도를 하지 않았기 때문에 나에게 들어오는 돈은 200만원 그대로일뿐이다.

만약 그 아파트를 계속 갖고만 있다면 기록되는 자산만 10억, 20억일뿐, 내 손에는 전혀 들어오지 않는 것이다.

서울에 사는 사람이 부동산 폭등장에 자산이 오르면서 주변에서는 부럽다고 하지만, 오히려 자기는 세금만 더 많이 낸다면서 삶은 달라지지 않았다고 말하는 것과 같다.

 

그리고 이를 해결하기 위해 상급지의 부동산을 매도하고 하급지로 내려간다면, 그동안의 생활 때문에 아마 만족스럽지 못할 확률이 높을 것이다.

서울 한강변에서 살던 사람이 지방 하천 근처에 산다면 얼마나 만족스러울까.

사람마다 차이는 있겠지만 보통은 그렇지 못할 것이다.

뭐 나도 서울보다는 다른 지역이 더 좋긴 하지만 말이다.

그게 나에요(출처: 네이버 블로그)

자산 증식 효과로 부동산 갈아타기는 분명 좋은 방법이지만, 미래를 생각해본다면 글쎄, 과연 만족스러울까 싶다.

물론 내가 부린이라서 이해를 못하는 것일지도 모르겠지만, 어쨌거나 나는 이런 생각이 들긴 한다.

그렇기에 역설적으로 2주택 이상의 투자가 필요한 것일지도 모르겠다.

1주택만으로는 한계가 있으니 말이다.