지금은 수도권에 있지만, 지방 출신이라 그런지 지방 부동산에 대해서 비교적 거부감이 덜하다.
물론 아주 소도시 이런 곳에는 투자하면 안될 것이고, 나름대로의 기준을 갖고 지방을 선택했다.
나는 부동산 초보이기 때문에 가장 중요한 인구수를 기준으로 지역을 선정해서 살펴보고 있다.
지방은 수도권과 부동산을 바라보는 시각이 약간 달라야한다고 많은 책과 영상에서 말했다.
그리고 가장 중요한 건 공급량.
아무리 좋은 지역이라도 공급 앞에는 장사없다는 것은 과거 부동산의 역사가 알려준다.
수도권은 지속적으로 인구가 유입되고 있으니 비교적 공급량에 대해 타격을 덜 받지만, 지방은 사람이 줄어들고 있는 만큼 공급량에 더욱 민감하게 반응하는 것이다.
그래서 심심할 때 부동산 어플에 접속하면 난 관심있는 지방의 부동산 공급량을 살펴보곤 한다.
매번 어플로만 잠깐씩 보곤 했는데, 그래도 한 번 정리해보려고 한다.
(사실 오블완 컨텐츠가 없어서...)
내 나름대로 지방에서 투자하기 괜찮은 지역으로 선정한 기준은 인구수 50만 이상이다.(광역시 및 세종 제외)
10만 이상, 30만 이상 이런 식으로 기준을 정해놓는 책도 있는데, 난 아직 그정도로 부동산 공부를 많이 한 편이 아니므로 조금 더 안전하게 하려고 한다.
최근에는 정확한 인구수를 확인하지 않았는데, 내가 알고 있는 기준으로 투자할만한 지역은 창원, 청주, 천안, 전주 이정도로 생각하고 있다. 여기에 약간 예외를 추가해서 원주까지.
일단 앞서 4곳은 모두 인구수가 24년 10월 기준 50만을 넘고 있고, 광역시를 제외한 광역자치단체 내에서 가장 큰 규모의 도시들이다. (창원-경상남도, 청주-충청북도, 천안-충청남도, 전주-전라북도)
원주는 인구수의 경우 50만이 안되고 36만정도지만, 지방에서 인구가 증가하는 몇 안되는 지역이면서 수도권과도 가까워 나름 투자 가치가 있다고 본다. 강원도 내에서도 제법 큰 도시이기도 하고.
그리고 포함되진 않았는데 경상북도에서는 포항이 있다. 포항도 최근까지는 50만의 인구였는데, 얼마 전에 깨졌다고 한다.(현재 확인해보니 49만정도)
거기다 포항은 대구랑도 많이 엮여서... 최근 대구 부동산이 좋지 않은 상황이다 보니 포항도 같이 안 좋아져서 손이 잘 가진 않는다. 사실 포항 쪽은 관심도 없는 편이고...
그래서 위에 적은 5개의 도시에 27년까지 아파트 공급이 어떻게 되는지 확인해보려고 한다.
여러 사이트가 있을텐데 이번에는 아실 어플에서만 확인해보려고 한다.
1. 창원
수도권이 아닌 지방 도시 중 유일하게 인구가 100만이 넘어 특례시로 지정된 창원이다.(현재는 위태롭다고 하던데)
규모가 큰 도시이므로 아파트도 많고 땅도 넓다.
그런데 아실에서 보여주는 데이터로는 적정 수요를 25년까지 초과하다가, 26년부터는 급락하고 27년부터는 공급이 없다고 뜬다.
물론 경험상 아실이 모든 아파트의 공급을 보여주는 것이 아니므로 100% 신뢰해서는 안되고, 교차검증을 해야한다.
하지만 대략적인 상황을 파악하는데는 도움을 주므로 한 번씩 확인해보면 좋다.
어쨌거나 확인해보면 그래도 굵직하게 입주가 들어오는데, 일단 북면에 입주하는 곳은 약간 논외로 쳐도 될 듯 싶다.
가보면 알겠지만 정말 외진 곳이라...
그러면 6400세대정도 되는데, 많이 부족해 보인다.
이전에 입주했던 아파트도 있고 하니 5년 이내?의 입주물량을 보면 좀 더 파악이 용이하겠지만, 일단 완전 신축만 바라보면 부족하다고 판단할 수 있다.
2. 청주
지방에서 인구가 늘고 있는 몇 안되는 지역으로, 일자리가 많아서 유입도 많은 편이다.
그래서인지 아파트 공급도 상당히 많다.
예전에 2018년? 이 때도 공급이 많아서 한 번 휘청였다는데, 앞으로도 적지 않는 물량이다.
시계열을 앞으로 당겨서 확인해보면 2018년~2020년까지 물량이 월등히 많았고, 그에 비하면 향후 물량은 적은 편이긴 하지만, 그래도 적정 수요를 초과해서 공급되는 것은 아주 많다는 소리이다.
창원과 달리 2000세대씩 입주하는 곳도 있으니...
자세히보니 오송도 포함되어 있으니 심각하진 않을 수 있겠지만... 그걸 감안해도 많은건 사실이다.
개인적으로 청주에 굉장히 투자를 하고 싶은데 입주가 너무 많으니 조금 망설여진다.
어느정도 물량이 해소되면 들어가볼만 할 듯 하다.
3. 천안
천안도 공급이 아주 많다.
실제로 얼마 전에 심심해서 지하철 타고(!!!) 천안역에 내려서 두정역까지 훑어봤는데, 정말 공사가 많이 진행되고 있다. 그것도 죄다 아파트 아니면 오피스텔로.
심지어 아실이나 호갱노노에 뜨지 않는 지역도 있었다.
두정역 근처는 죄다 아파트 공사 천지...
거기다 천안만 문제가 아니다. 붙어있는 아산에도 공급이 많아서, 아마 천안과 아산은 한동안 좀 힘들 수 있겠다는 생각이 들었다.
천안은 이렇게 아산과 함께 보는게 맞을 듯 싶다.
26년에 물량 폭탄인데... 대부분 배방과 탕정 쪽에 많이 입주한다.
이 쪽은 천안이랑 매우 가까워서 천안에 더더욱 큰 타격을 줄 것 같다.
천안도 한동안은 좀 힘들 것으로 예상...
4. 전주
전주는 사실 약간 위험한 지역이라고 생각된다.
앞서 언급했던 지역들은 그래도 일자리 수요가 많은 곳이라 인구가 유입되거나 그래도 어느정도 지속될 여지가 있는데, 전주는 일자리가 많이 부족한 것으로 알고 있다.
그래도 실제 가보면 전주 북쪽 지역에 완주 봉동읍에 산업단지가 있어서 일자리 수요가 어느정도 있긴 하지만, 그래도 부족한 것은 사실이다.
그렇다해도 당장 50만의 인구수가 순식간에 붕괴되지는 않으리라 생각하고 1사이클 정도의 기회는 있다고 생각한다.
그리고 무엇보다 전주는 공급이 매우 부족하다.
위 사진을 보면 적정 수요가 보이지 않는데, 공급이 적어서 보이지 않는 것이다.
실제로 20년정도까지 늘려보면 적정수요가 3천가구 정도로 나온다.
물론 적정 수요라는 것은 단순히 인구수에 0.5%를 곱한 것이라 절대적인 수치는 아니다.
하지만 어느정도 신축에 대한 수요를 가늠할 수 있다고 보기에, 지방 신축 투자를 하는데 있어 한 번정도 확인하는 지표이다.
사실 아실의 리스트에 포함되지 않는 아파트 단지도 있는데, 그걸 감안해도 전주는 수요가 부족한 것이 사실이다.
하지만 전주도 한 가지 리스크가 있으니, 붙어있는 익산과 군산이다.
익산과 군산은 소도시지만, 나름대로 일자리 규모가 있는 편이다.
그래서 익산과 군산에서 전주로 출퇴근하는 수요도 있는 것으로 알고 있다.
그런데 익산에 몇 년 동안 입주가 상당히 많이 들어왔다.
그 작은 도시에 무슨 아파트를 그렇게 짓는지 모르겠지만, 어쨌건 이 때문에 익산과 군산 아파트값에 악영향을 많이 끼쳤다.
전주가 너무 비싸지면 그 수요가 익산이나 군산으로 찾아가지 않을까?
그러다 익산과 군산이 전주만큼 오르면 다시 전주로 돌아올테고...
음... 어떻게 보면 오히려 전주에 좋은 기회가 될지도 모르겠다는 생각이 든다.
아무튼 전주에 한 번 정도 투자할 기회는 남아있다고 생각한다.
실제로 최근 살펴보니 전주 아파트의 매매와 전세가 모두 상승하고 있음을 확인할 수 있었다.
5. 원주
원주는 인구 30만정도의 중급도시?지만 수도권과 가까워서 출퇴근 수요가 있는 편이다.
거기다 혁신도시나 기업도시를 제법 성공적으로 개발시켜서 일자리도 좋은 편이다.
그 때문인지 아파트도 강원도에서 비싼 편이며, 개발도 많이 진행되고 있다.
입주량도 적정수요 대비 조금 많은 편이다.
사실 원주는 제대로 방문해 본 적이 없어서 도시 구조가 어떤지 잘 모르겠다.
기회가 되면 한 번 가봐야지.
사실 아실의 공급량만 보고 투자하는 건 정말 멍청한 짓이라고 생각한다.
공급량이 중요하긴 하지만, 그것보다 정확히 어디에 공급이 되는지 봐야할 것이다.
가령 창원에 아파트 공급이 되는데, 도심이 아닌 정말 최외곽에 공급이 된다면 큰 의미가 없을 것이다.
그 지역을 정말 크게 개발한다면 모를까, 그런다 해도 아마 제대로 된 가격을 형성하려면 몇 년이 걸릴 것이다.
그 전에 지방 인구가 빠르게 축소될지도...
하지만 당장 투자하는 것이 아니라 지역을 선정해서 공급량을 보고 언제 투자를 하면 리스크를 덜어낼 수 있겠구나 이런 식으로 생각해보려는 것이다.
개인적으로 지방에 투자를 할거면 10년 이내의 신축 또는 경매로 투자하는게 맞다고 본다.
근데 신축은 비싸잖아. 그럼 결국 경매가 답...?
어쨌든 앞으로 지방이 소멸하니 지방 부동산은 투자하면 안된다고 하지만, 지방의 거점이 되는 도시는 1~2번정도의 투자 기회는 있다고 생각한다.
그 이후는 모르겠지만...
그래서 향후 부동산 투자를 하면 나는 수도권과 지방에 1채씩 해볼 생각이다.
그걸 위해서 약간씩 준비하는 것이라고 보면 될 것 같다.
(오블완 억지로 완성...)
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