대출 규제 중 하나로 DSR이 도입되었다.
DSR이란 Debt Service Ratio의 줄임말로, 한글말로 총부채원리금상환비율이라고 한다.
한글이든 영어든 이해가 쉽지 않은 말인데, 간단히 말해서 모든 대출의 원리금 합계 금액을 소득으로 나눈 값이다.
즉, 소득 대비 총 부채의 원리금 비율이 어느정도인지 확인하는 것이다.
여기서 대출은 담보대출뿐만 아니라 모든 대출을 합한 것으로, 학자금 대출이나 자동차 대출 등도 포함된다.따라서 기존 DTI보다 더 강한 규제인데, 보통 DTI는 해당 대출만 포함시키는 것에 비해 DSR은 모든 대출을 합하기 때문이다.
부동산으로만 한정한다면 DTI는 해당 부동산의 담보 대출에 대해서만 비율이 정해지지만, DSR은 기타 다른 대출까지 합해서 비율이 정해진다.
따라서 DSR의 도입으로 대출금이 줄어들게 되었다.
거기다 최근 3~4년 사이 급격한 금리 인상으로 인해 대출 원리금 부담이 증가하자, 정부에서는 이에 대응하기 위해 스트레스 DSR이란 것을 도입했다.
간단히 말해 대출 금리에 추가로 가산 금리를 더해 대출량을 낮춘다는 것이다.
이와 관련된 내용은 인터넷에도 많으니 쉽게 찾을 수 있고, 나중에 기회가 되면 공부 좀 해서 정리해볼까 싶다.
복잡한건 다 제껴두고, 대출을 받으려는 사람한테 중요한 것은 그래서 얼마나 대출을 받을 수 있느냐일 것이다.
인터넷에서 간단하게 계산기를 사용하면 쉽게 계산할 수 있지만, 그래도 대략적인 감은 잡을 수 있어야 어느정도 가능 대출금액을 예상할 수 있지 않을까.
연 2000만원을 버는 사람이 대출로 10억원을 받을 수 있을까?
이처럼 가능한 대출금을 가늠하는 것도 필요하다고 생각한다.
예전에 언뜻 들었던 것으로, 금리나 상환기간에 따라 달라지긴 하지만 자신의 연봉에 7~8배를 곱하면 된다고 했다.
연봉이 3000만원이면 대출 가능 금액이 대략 2.1 ~ 2.4억정도 된다는 것이다.
대략 맞는지 계산기로 확인해보자.(참고로 DSR은 1금융권 기준 40%이다.)
연소득을 3000만원으로 잡고, 대출금을 2.1억원, 대출기간은 30년(360개월), 금리는 4%로 설정했다.
이렇게해서 DSR 계산을 하면 아래처럼 나온다.
DSR이 40.1%가 나와서 얼추 맞는 것 같다.
그럼 연소득 4000만원에 7배를 곱한 값을 한 번 계산해보자.
단순히 금액만 바꾼 것이지 배율은 똑같으니 DSR의 결과도 동일하게 나왔다.
그럼 금리를 바꿔보자.
지금은 금리를 4%로 가정했지만, 스트레스 DSR 3단계를 고려해서 1.5%p를 가산한 5.5%로 가정해서 계산해보자.
DSR이 47.69%가 되었다. 이렇게 되면 1금융권에서는 대출이 불가하지만 2금융권에서는 가능한 금액이다.
그럼 대출금액을 어느정도 낮춰야할까?
DSR 40%로 맞추기 위해서 2.8억 × (40% / 47%)로 계산하니 2.38억정도가 나왔다.
대략 계산을 위해 2.4억으로 계산기를 돌려봤다.
빙고! 한도가 조금 초과되긴 했지만 DSR이 대략 41%정도로 나왔다.
그럼 우리는 대략적으로 계산할 수 있는 방법을 알게된 것이다.
자신의 연봉에 6배를 곱하면 대략적인 DSR 가능 금액이 나온다는 것이다.
앞서 언급했던 7~8배를 곱하는 것은 금리가 낮을 때였던 21~22년 사이의 이야기이므로, 그 때에 비해 금리가 높아진 지금은 아무래도 곱해지는 배수가 낮을 수 밖에 없다.
대출을 좀 더 늘리고 싶으면 금리를 낮추거나 상환기간을 늘리면 된다.
위의 예시에서 다른 조건은 동일하게 하고, 상환기간만 360개월(30년)에서 480개월(40년)으로 변경하면 대출 가능 금액은 2.6억정도까지 늘어나게 된다.
그래도 보수적으로 계산하는 것이 좋으니, 앞서 언급했던 연소득의 6배정도로 곱하는 것이 좋을 것 같다.
물론 정확한 대출 가능금액은 상담을 해야하지만, 그래도 어느정도 가능한 금액을 예상하는 것에 의의를 둘 수 있을 것이다.
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